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BOB真人娱乐:【教材事例2-5】××酒高楼地产商场价值评价技能陈述(节选)一、评价方针描绘与分

发布日期:2022-11-22 21:07:42 来源:bob256体育 点击次数:5次

  【教材事例2-5】××酒高楼地产商场价值评价技能陈述(节选)一、评价方针描绘与剖析(一)评价方针什物状况描绘与剖析本次评价方针坐落于××市××区××路×号,修建物为钢混结构五层高楼,修建面积为2691.94㎡,土地运用权面积965.89㎡,土地运用权类型为出让,用处为商业,停止日期为2044年1月7日,该宗地坐落××路与××道交口的东南侧,归于街角地,东邻××住所楼,南邻××酒楼,西临××路,北临××道,土地形状为较规矩的矩形,地形平整,地质状况杰出,土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整),现状容积率为2.787,根据××市中心城区商业用地等级归于三级区域,该区域为××市闻名的“××”面貌修建保护区。该楼始建于19××年,由意大利籍修建师××规划,具有浓郁的意大利修建风格,以硫缸砖做砌体,是××市闻名的“××楼”。//2004年进行了全体翻建,翻建后该楼保留了原修建的外檐面貌,修建格式为敞开式,其二~五层为回廊式规划,设有同享空间。首层酒吧及大厅共设散座105个,顶层设有20座,其他楼层悉数为单间,一层至五层全体共可包容281人一起就餐。现由托付人作为酒楼运营运用。现在保护、保养、运用状况杰出。房子一切权人和土地运用权人均为甲公司。装饰及设备设备:大堂:墙面干挂黄色石材,装饰古文物,菲律宾实木异型吊顶,地上铺米黄色石材,部分铺乱纹锈石;立柱贴菲律宾木贴板;单间:耐火砖间隔墙,刷乳胶漆,部分墙面装饰古文物,异型石膏板吊顶,地上铺高级石材;花梨木实心门及铜制门,实木窗;卫生间:墙面镶瓷砖,铝扣板吊顶,石制洗手盆,TOTO洁具;照明:吊灯(旧式裙边玻璃灯罩,部分为鹿角)、汽灯(装灯泡)、射灯、牛眼灯照明;楼梯:石材踏步,铁艺栏杆,木扶手;操作间:墙面镶瓷砖,铝塑板吊顶,地上铺防滑大理石,不锈钢灶具;设备、设备:中央空调,烟感报警体系,上海三菱电梯一部,食物电梯五部。(二)评价方针权益状况描绘与剖析(略)(三)评价方针区位状况描绘与剖析(略)二、商场布景描绘与剖析(略)三、最高最佳运用剖析(略)四、评价办法适用性剖析评价人员在仔细剖析所把握的材料并进行了实地查勘后,根据评价方针的特征和实践状况,选用如下办法进行评价:1.根据评价人员把握的材料,考虑到该评价方针为运营性房地产,能够产生收益,所以选用收益法作为第一种评价办法。所谓收益法是估计评价方针未来的正常净收益,选用恰当的报酬率将其折现到评价时点后累加,以此预算评价方针的客观合理价格或价值的办法。评价人员搜集评价方针收入和费用的材料预算出售收入,然后扣除出售本钱、运营费用、产品出售税金及附加、办理费用、财务费用和商业赢利,得到年净收益,选用恰当的报酬率及适合的核算公式,求出评价方针的收益价格。2.根据《房地产评价标准》中的规矩,对同一评价方针宜选用两种以上的评价办法进行评价,在同一供求圈内与评价方针相似的房地产商场买卖量较少,所以选取本钱法为第二种评价办法。根据评价人员搜集有关土地获得本钱、开发本钱、办理费用、出资利息、出售费用、出售税费、开发赢利等材料,测算从头购建价格,然后测算折旧,终究用土地从头购建价格加上修建物的从头购建价格再减去修建物的折旧,求出评价方针的本钱价值。3.对上述两种办法所得成果进行归纳,确认终究的评价成果。【纠错】选用本钱法的理由牵强,“在同一供求圈内与评价方针相似的房地产商场买卖量较少”是不选用商场法的理由,而并不是不选用商场法就只能去挑选本钱法。五、评价测算进程(一)收益法1.主运营务收入和主运营务本钱、税金根据核算信息,2005年××市正餐服务业主运营务赢利率为38.37%,根据托付人供给的财务数据,主运营务收入为3212.5万元,主运营务本钱和税金1553.8万元,主运营务赢利率为51.63%,二者相差13.26%,为其装饰文物的特征运营所带来的超量商业赢利,考虑到同层次酒楼主运营务本钱和税金标准间隔不大,根据商场均匀主运营务赢利率核算其主运营务收入为2521.17万元。主运营务收入=1553.8万元÷(1-38.37%)=2521.17万元2.办理费用和财务费用办理费用首要包含每年的用水、电、气、房产税、办理人员的薪酬福利费,经过托付人供给的材料和评价人员的查询,均匀费率为主运营务收入的3%;财务费用首要为资金的运营费用按主运营务收入的6%核算。办理费用=2521.17万元×3%=75.64万元财务费用=2521.17万元×6%=151.27万元【纠错】有了房产税,缺乡镇土地运用税的核算阐明。3.求取出售费用首要包含出售进程中所产生的广告宣传费、出售人员的薪酬等,按主运营务收入的5%核算。出售费用=2521.17万元×5%=126.06万元【纠错】出售费用按主运营务收入的5%,取值无根据。4.求取商业赢利评价人员对周围平等层次的餐饮酒楼进行查询,其间部分选用署理运营办法(便是由产权人供给运营场所、装饰和运营资金,由署理运营者进行运营,年终根据收入状况进行分红,一般收入超越3000万,不超越4000万,按收入的11%~15%;收入超越2000万,不超越3000万,按收入的8%~10%),本次核算中收入已到达2500万,故本次取中值9%核算商业赢利。商业赢利=2521.17万元×9%=226.9l万元5.求取净收益(A)净收益=主运营务收入-主运营务本钱和税金-办理费用-财务费用-出售费用-商业赢利=2521.17-1553.8-75.64-151.27-126.06-226.91=387.49(万元)因为本市比较重视餐饮,有稠密的饮食文化,跟着公民全体生活水平的进步,本市餐饮商场正以每年10%左右的速度添加,未来产生较大改变的或许性较低,根据查询评价方针2005年全年的运营状况杰出,根本天天爆满,但其运营场一切限,已无扩展空间,未来大幅添加的或许性较小,且本次评价意图为添加注册本钱,考虑到慎重性准则,故将该核算的净收益确以为每年的净收益。【纠错】不是典当评价,不必慎重准则,净收益确认应是最或许估计值。6.报酬率(Y)因为该评价方针地点区域有较深的历史文化布景,企事业单位都将该区域作为作业首选,周围有各种不同风格的酒楼,集聚效应较好,在该区域运营危险较小,选用安全利率加危险调整法,结合评价人员的经历求取报酬率,终究确认其报酬率为9%。【纠错】确认报酬率9%无详细核算进程,确认理由不充分。7.收益年期(n)确实认该评价方针土地运用性质为出让用地,商业用地法定最高出让年期为40年,尚可运用38年,修建物为从头翻建的钢混结构,经济经用年限为60年,建成于2004年末,尚可运用59年,故选用土地剩下运用年期,所以确认收益年期为38年。8.房地产价值的测算选用核算公式:其间V—房地产价格;A—房地产的年净收益;Y—房地产的报酬率;n—房地产的未来可获收益年限。将以上各项数值带入公式,终究经过核算,确认房地产价值为4142.59万元。单价:15388.86元/㎡。【纠错】在终究确认收益价格时,未阐明出让合同届满无偿回收土地运用权时,对回收的修建物不予补偿的条件。(二)本钱法根本公式:旧房地价格=土地的从头购建价格+修建物的从头购建价格-修建物的折旧=土地获得和开发本钱+修建物制作本钱+办理费用+出资利息+出售费用+出售税费+开发赢利-修建物的折旧1.土地的获得和开发本钱(1)土地获得和开发本钱因为评价方针地点区域土地成交实例较少,评价方针土地为挂牌出让办法获得,获得时刻为2004年1月8日,出让价格为l140万元(包含市政大配套费用),购买时需交纳3%的契税。故本次评价选用其出让价格,对其进行期日、运用年期批改,确认土地获得和开发本钱。土地获得本钱=1140×(1+3%)=1174.2(万元)(2)期日批改根据××市地价指数,2004年1月至2005年末,商业三级土地价格上涨了35%。(3)运用年期批改商业用地法定最高出让年限为40年,尚可运用38年,选用安全利率加危险调整值法,结合评价人员的经历求取报酬率,终究确认其报酬率为8%。年期批改系数=[1-1/(1+Y)^n]/[1-1/(1+Y)^m]其间:Y表明土地报酬率;n表明宗地剩下运用年限;m表明法定最高出让年限;代入公式核算,土地年期批改系数:0.992。【纠错】确认报酬率8%取值根据不充分。(4)宗地批改后价格批改后价格=土地获得本钱×(1+期日批改系数)×年期批改系数=l174.2×(1+35%)×0.992=1572.49(万元)楼面地价=1572.49万元÷2691.94㎡=5841.48元/㎡2.求取修建物的制作本钱(1)建安工程费用因为评价方针归于面貌修建、制作标准较为特别,参照××市现行修建工程概预算定额和相似工程造价,结合托付人供给的评价方针工程预算和装饰状况,经测算、批改,终究确认建安工程费用为:3500元/㎡。(2)红线内配套、增容费用根据××市配套、增容费用标准,到达评价方针的现行状况需450元/㎡。(3)设备设备费用评价方针投入的中央空调、载人电梯、食梯、各种造型灯具,价格约合400元/㎡。【纠错】造型灯具归于动产,核算房地产价值时不该包含动产。(4)专业费用专业费包含可研、规划、咨询、策划、勘测、规划、监理、评价等费用,因评价方针为旧式面貌修建,规划费较高,故按建安工程费、红线内配套增容费、设备设备费之和的5%,则专业费用=(3500+450+400)×5%=217.5(元/㎡)修建物的制作本钱=3500+450+400+217.5=4567.5(元/㎡)3.办理费用办理费用是为办理和安排房地产开发运营活动所产生的各种费用,包含人员薪酬及福利费、作业费、差旅费等,费率为3%,取费基数为土地获得本钱和修建物制作本钱,别离核算:办理费用(土地)=5841.48×3%=175.24(元/㎡)办理费用(修建物)=4567.5×3%=137.03(元/㎡)【纠错1】办理费率3%无取值根据。【纠错2】本钱法核算缺其他工程费和开发期间税费的核算。4.出资利息出资无论是假贷资金仍是自有资金都应核算利息,因为假贷资金要付出借款利息,自有资金要抛弃可得的存款利息,即根据资金机会本钱的考虑。土地运用权获得在开发期初一次性产生,修建物的开发本钱和办理费用在开发周期内均匀投入,开发期为1年,相应期限借款利率为5.58%。出资利息(土地)=5841.48×5.58%+175.24×[(1+5.58%)1/2-1]=330.78(元/㎡)出资利息(修建物)=(4567.5+137.03)×[(1+5.58%)1/2-1]=129.47(元/㎡)【纠错】土地出资利息的计息期应为1年,而不是0.5年。【纠错】出资利息核算基数中缺出售费用部分的核算。5.出售费用出售费用是指出售开发完结后的房地产所需求的费用,包含广告宣传费、出售署理费、出售人员的薪酬和福利费等。按开发完结后价值的5%核算。【纠错】出售费用5%取值无根据。6.出售税费出售税费是指出售开发完结后的房地产应由开发商(作为卖方)交纳的税费。包含出售税金及附加,含运营税、城市保护制作税和教育费附加等。税费比率为5.55%按开发完结后价值的5.55%核算。7.开发赢利开发赢利是在正常条件下开发商所能获得的均匀赢利,参阅相似物业并结合评价方针本身为历史面貌修建的特征,确认直接本钱赢利率为25%。开发赢利(土地)=5841.48×25%=1460.37(元/㎡)开发赢利(修建物)=4567.5×25%=1141.88(元/㎡)8.从头购建价格经测算土地、修建物的从头购建价格为:土地从头购建价格=土地获得和开发本钱+办理费用+出资(楼面地价)利息+出售费用+出售税费+开发赢利=5841.48+175.24+330.78+5%×土地从头购建价格+5.55%×土地从头购建价格+1460.37=(5841.48+175.24+330.78+1460.37)÷(1-5%-5.55%)=8728.75(元/㎡)修建物从头购建价格=修建物制作本钱+办理费用+出资(单价)利息+出售费用+出售税费+开发赢利=4567.5+137.03+129.47+5%×修建物从头购建价格+5.55%×修建物从头购建价格+1141.88=(4567.5+137.03+129.47+1141.88)÷(1-5%-5.55%)=6680.69(元/㎡)9.修建物的折旧评价方针建成于2004年末,投入运用1年时刻,注册房地产评价师经过实地查勘,以为维修保养状况较好,成新率应定在95%~100%之间,因为修建物经济经用年限为60年,而商业用地最高出让年限为40年,该宗地尚可运用38年,考虑到慎重准则,选用直线法按土地运用年限确认成新率为95%,二者归纳确认其成新率为95%,折旧率为5%。修建物的折旧=6680.69×5%=334.03(元/㎡)修建物现值=修建物从头购建价格-修建物的折旧=6680.69-334.03=6346.66(元/㎡)10.评价方针房地产单价房地产单价=土地从头购建价格+修建物现值=8728.75+6346.66=15075.41(元/㎡)(三)归纳两种办法确认房地产价值两种评价办法测算成果比较附近,因而选用算术均匀法求取终究价格。终究房地产单价=(15 388.86+15 075.41)÷2=15 232.14(元/㎡)房地产总价值=房地产单价×修建面积=15232.14×2691.94=41004006.95≈4100(万元)六、评价成果确认根据现在××市房地产商场开展状况及评价人员所把握的材料来看,上述评价方针测算成果契合实践状况。评价方针于评价时点的评价成果确以为4100万元公民币,大写金额为:肆仟壹佰万元整。【纠错】缺单价。

  某酒店一楼有一空调机房,修建面积为250m2.空调主机于1990年购入,其时的购入价为500万元,同类型空调主机现行市价为458万元.现该空调主机已累计折旧225万元,商场价值为250万元,拆除费用5万元.如转换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则置办、装置新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地上积50 m2,节省的200m2面积能够供给160m2的运营面积供租借.酒店司理托付评价师供给转换空调主机和置换空调机房用于租借的经济剖析.评价师经查询得知,将部分空调机房置换用于租借不违背规划要求,附近酒店一楼租借的年客观净收益为每1m2运营面积4000元,租借面积的装饰改造费用由承租方自傲。问:1.若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的差异,转换空调主机的净开销为( )万元.A.530 B.472 C.455 D.4502.如报酬率为5. 25%,则至少霈签定( )年的租约,方能确保在该租期内能够经过置换空调机房回收转换空调主机的净开销.A.7 B.8 C.9 D.10

  甲公司以每平方米修建面积8000元的价格从乙公司购得一栋修建面积为5000m2的写字楼,随之办好了权属转让手续,又花费10万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志.1.至此停止,正常状况下,若设甲公司的实践花费为c,则( ).A.c小于4000万元 B.c等于4000万元C.c等于4010万元 D.C大于4010万元2.之后,上级令甲公司出信写字楼,这期间写字楼商场价格未产生任何改变,设此刻该写字楼的价格为P,在正常的商场条件下,P最或许的取值为( ).A.P小于4000万元 B.P等于4000万元C.P大干4000万元小于4010万元 D.P大于4010万元

  某市土地办理部分挂牌全体出让一宗土地上积为50万m2的住所用地。某房地产开发公司拟获得该宗土地。出让文件规矩能够分期开发,该开发公司拟用翻滚开发的办法进行房地产开发,详细计划详见下表。

  因为开发规划较大且拟选用新的施工技能计划,估计实践开发本钱比社会均匀开发本钱低100元/m2.现在住所需求旺盛,估计住所商场价格会以每年5%的速度上涨.现该开发公司托付房地产评价安排评价其能承受的最高挂牌出让地价.房地产评价安排在选用假定开发法进行评价时,用现金流量折现法进行测算.1.房地产评价师确认现金流量折现法技能路途,正确的做法是( ).A.对三期开发的土地别离评价,将各期净现金流量别离折现至当期开发活动起始点B.对该宗地全体评价,将各期净现金流量别离折现至各期开发括动起始点C.对该宗地全体评价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对该宗地全体评价,对各期开发出资别离计息至各期开发活动完毕点2.在确认开发完结后的房地产价值时,应选用( ).A.现在住所商场价格B.未来住所商场价格,折现至评价时点C.各期开端出售时的商场价格,别离折现至评价时点D.各期各年出售时的均匀商场价格,别离折现至评价时点3.在确认开发本钱时,应选用( ).A.该开发公司测算的开发本钱 B.现时的客观开发本钱C.各期出售时的客观开发本钱 D.各期开发时的客观开发本钱4.在核算扣除项时,除开发本钱、办理费用外,还应包含( ).A.出售费用、出售税费和开发赢利B.出售费用、出售税费和所得税C.出售费用、出售税费和购地税费D.出售费用、出售税费、出资利息和购地税费

  某产品住所小区内临小区外路途的部分绿洲因扩展城市路途而被占用,该产品住所小区居民向房地产评价师咨询房地产价值改变状况.1.若房地产评价师以为该住所小区房地产全体价值产生减损,其首要原因是( ).A.路途扩宽后,交通产生改变 B.绿洲率产生改变C.公共配套设备产生改变 D.土地形状产生改变2.着房地产评价师以为该住所小区房地产全体价值增值,其首要原因是().A.噪声和污染程度产生改变 B.土地形状产生改变C.人口密度产生改变 D.出行快捷程度产生改变3.房地产评价师以为测算房地产价值改变额度的正确思路是( ).A因为住所小区用地条件产生改变,按住所用地选用基准地价批改法核算价值改变额度B.以削减的绿洲的制作本钱费用作为价值改变额度C.用商场法别离测算出城市路途扩展前后房地产的价值,相减得出房地产价值改变额度D.用路途价法测算临街间隔引起的房子价值改变得出房地产价值改变额度

  【事例3-6】A市××路××苑A021、A022、A023、A024、A025五套涉案公寓评价成果陈述(节选)一、评价托付人(略)二、评价安排(略)三、评价方针1.物质实体状况物质实体状况详见下表:

  2.权益状况根据××省××检察院供给的材料显现,评价方针房子一切权及分摊的国有土地运用权归乙公司一切。现已被司法机关扣押。【纠错】缺区位状况描绘。四、评价意图为司法机关确认评价方针在评价时点的商场价格供给参阅根据。五、价值时点根据托付鉴定书确认评价时点为1999年1月1日。【留意】归于回忆性评价,所以价值时点在曩昔六、价值类型评价方针的价格是根据中华公民共和国国家标准《房地产评价标准》(GB/T50291—1999)以及国家、当地拟定和发布的关于房地产评价的相关法令、法规、方针核算的评价方针在评价时点最或许构成或建立的揭露商场价格。揭露商场是指在该商场上买卖两边进行买卖的意图在于最大极限地寻求经济利益,并把握必要的商场信息,有较富余的时刻进行买卖,对买卖方针具有必要的专业知识,买卖条件揭露并不具有排他性。七、评价根据(略)八、评价准则本次评价在遵从独立、客观、公正、合法、慎重的根本准则下,结合评价意图对评价方针进行评价。详细根据合法准则、最高最佳运用准则、代替准则、公正准则。【纠错1】不是典当陈述不必慎重准则。【纠错2】缺评价时点准则。九、评价办法针对评价方针的特别性和评价意图,本公司及时安排评价项目小组,深入细致地剖析和研讨了托付人供给的相关材料和状况,一起安排人员进行实地查勘及商场查询,造访当地房地产中介、开发企业、办理部分等,根本了解了从20世纪90年代初到2006年海南省A市房地产商场整个演化和开展进程。海南省1993年的房地产热往后至2000年期间的开发项目很少,因而评价时点的有关房地产开发的本钱、税费、开发赢利等材料无法搜集,本钱法无适用的条件;可是最初的存量房较多,房地产租售商场较活泼,咱们经过查阅A市房子档案馆档案材料,搜集到了间隔评价时点1年期间与评价方针处在同一供求圈内,并在用处、规划、层次、修建结构等方面与评价方针相同或附近的房地产的有关租售的材料,因而具有选用商场法和收益法的条件,故本陈述选用①商场法和②收益法对评价方针进行评价。商场法是将评价方针与在评价时点近期有过买卖的相似房地产进行比较,对这些相似房地产的已知价格做恰当的批改,以此预算评价方针的客观合理价格或价值的办法。收益法又称收益本钱化法、收益法,是猜测评价方针的未来收益,然后运用报酬率或收益乘数将其转换为价值来求取评价方针的办法。收益法的实质是以房地产的预期未来收益为导向求取评价方针的价值。十、评价成果评价方针在评价时点(1999年1月1日)最或许构成或建立的揭露商场价格为:总价:1225667元大写:公民币壹佰贰拾贰万伍仟陆佰陆拾柒圆整单价:l973元/㎡【纠错】评价陈述不该呈现“或许”字样。十一、评价人员(略)【纠错】应叫注册房地产评价师十二、帮忙评价人员(略)十三、实地查勘期(略)十四、评价作业期2006年10月25日至2006年11月5日。

  英联邦社区护理中最重要的服务办法是A社区护理安排B家庭护理安排C老年人社区护理安排D健康访视安排

  为老年人供给有用护理的条件和确保是A进步本身事务才干B了解老年人的健康需求C定时进行健康检查D及时发现老年人患病的前期征象和危险信号

  社区流行症二级防备首要是A处理好医疗废弃物,如注射器针头B阻隔流行症患者C流行症疫情陈述办理D抢救危殆重症患者

  社区护理最杰出的特征是A随医学办法改变而呈现的新领域B专业性极强C需运用办理学D面向社区和家庭

  某宗土地运用出让合同约好的运用年限为70年,土地运用者运用30年后转让,受让人的运用年限为( )年。A10年B20年C30年D40年

  一般来说,与长期出资比较,短期出资()。A危险较大B收益率较高C流动性较好D出资回收期较长

  房地产出资项意图实践收益现金流未到达预期方针要求的危险是( )A未来运营费危险B收益现金流危险C资金价值危险D时刻危险

  房地产的经济寿数是指物业开端运用至( )的时刻。A产生的收益超越其运用本钱B净收益为零C收益为零D收益率小于基准收益率

  指出并改正下列房地产评价文书的过错(本题10分,错处不超越4个,如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分,本题最多扣至0分,请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)(2014年试题)本次评价布景状况如下:某房地产评价安排承受托付评价某住所小区一幢22层临街商住楼底层商铺的典当价值,该商铺现在由业主租借给别人运营便利店,承受托付后,经与业主王××联络,注册房地产评价师张××与帮忙评价人员李××对评价方针进行了实地查勘,查勘作业环节由李××担任记载,终究收拾构成下述实地查勘记载表.

  某城市规划制作一条环城公路,经过某产品住所小区南侧.该小区已建成运用3年,共有15幢多层住所楼,总修建面积为140000m2.制作环城公路需占用该小区500m2绿洲,并征收一幢面积为9000m2的住所楼.政府拟按规矩进行有关补偿和补偿,托付房地产评价安排进行评价.请问:理论上政府补偿和补偿的内容应包含哪些方面?

  甲公司具有一幢坐落市中心富贵地段的大型归纳楼,有商业、作业和住所多品种型物业,该归纳楼于2010年7月底竣工后对外租借。2012年9月,甲公司以该归纳楼为典当物向银行请求典当借款,托付乙房地产评价安排进行评价。2014年7月甲公司归还了悉数银行借款后,决议出售该归纳楼六层的部分作业用房,再次托付乙房地产评价安排进行评价。请问:两次评价的评价根本事项详细有哪些不同?评价准则有哪些不同?(2015年试题)

  甲房地产评价安排(以下称甲安排)承受公民法院托付,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定评价,价值时点为2014年8月25日,评价单价为25000元/m2.当事人以正在出售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/m2为由,对评价成果提出贰言,公民法院为此发来质询函.甲安排查询了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开端出售,出售括动中优惠力度较大.经复核,甲安排坚持原评价成果,并对贰言进行了书面回复,请问:(1)甲安排书面回复的致函方针是谁?(2)导致评价方针与该项目三期别墅价格差异的首要原因有哪些?(2014年试题)

  甲酒楼一年前从头装饰后租借给乙餐饮公司运营,租期5年.评价安排现对该潸楼进行国有土地上房子征收评价,酒楼业主不合作征收作业,不允许评价人员进入酒楼实地查勘.根据房子征收部分供给的材料,该酒楼产权明晰,权属证书完全,用处合法,无违章建立.请问:1.针对该类国有土地上房子征收评价,在评价程序上应留意哪些环节?2.装饰补偿费用应怎么确认?3.对已存在的租借联络,评价时应怎么处理?

  指出并改正下列房地产评价文书的过错(本题10分,错处不超越4个,如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分,本题最多扣至0分,请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)(2014年试题)本次评价布景状况如下:某房地产评价安排承受托付评价某住所小区一幢22层临街商住楼底层商铺的典当价值,该商铺现在由业主租借给别人运营便利店,承受托付后,经与业主王××联络,注册房地产评价师张××与帮忙评价人员李××对评价方针进行了实地查勘,查勘作业环节由李××担任记载,终究收拾构成下述实地查勘记载表.

  甲房地产评价安排(以下称甲安排)承受公民法院托付,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定评价,价值时点为2014年8月25日,评价单价为25000元/m2.当事人以正在出售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/m2为由,对评价成果提出贰言,公民法院为此发来质询函.甲安排查询了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开端出售,出售括动中优惠力度较大.经复核,甲安排坚持原评价成果,并对贰言进行了书面回复,请问:(1)甲安排书面回复的致函方针是谁?(2)导致评价方针与该项目三期别墅价格差异的首要原因有哪些?(2014年试题)

  某市旧城改造需对某沿街房子进行国有土地上房子征收,房子征收部分张贴了房子征收决议公告,房地产办理部分公示了有资质的房地产评价安排名单.某被征收人见到公示名单后,前往其间一家评价安排咨询,假定你作为该评价安排的一名注册房地产评价师,在招待该被征收入进程中了解到其房子原为私有住所并于5年前被改造为自营副食店.请问:1.你地点的评价安排经过什么途径获取托付后才干出具国有土地上房子征收评价陈述?2.你应怎么确认该被征收房子的用处?

  三、下列房地产评价陈述存在多处过错,请指明其间的13处(每指明一处过错得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答,每个过错对应1个序号,未将过错内容写在序号后边空格处的不计分)房地产典当评价陈述评价项目名称:××股份有限公司坐落××市××产业园××路××号房地产典当价值评价评价托付人:××股份有限公司评价安排:××房地产评价有限公司注册房地产评价师:×××(注册号:×××)×××(注册号:×××)评价作业期:2011年9月18日至9月27日评价陈述编号:××估字[2011]第××号【纠错】封面中应是“评价陈述出具日期”而不是“评价作业期”。目录(略)致评价托付人函(略)【纠错】“致评价托付人函”应放在“目录”之前。注册房地产评价师声明(略)评价假定和约束条件(略)评价成果陈述一、评价托付人(略)二、评价安排(略)三、评价意图为确认房地产典当借款额度供给参阅根据而评价房地产典当价值。四、评价方针1.评价方针规划评价方针为坐落××市××产业园××路××号出产基地的3幢修建物及其占用的土地运用权,总修建面积为12263.24平方米,土地上积为8860.06 平方米。归入本次典当的评价方针包含房子的一切权和所占用的土地在剩下运用期限的运用权,以及确保其正常运用功用不行切割的根本设备设备和装饰。2.评价方针概略(1)方位及环境状况(略)(2)修建物状况评价方针修建物共3幢,其间第1、2幢为生物制药车间,均为一层钢混结构,层高4.5m,修建面积均为6100平方米;第3幢为动力中心,一层砖混结构,层高3.5m,修建面积为63.24 平方米。修建物外墙均为深灰涂料,内墙涂料刷白,水泥砂浆顶棚,水泥地上;水电卫完全,塑钢门窗。评价方针全体保养状况较好。(3)土地状况评价方针房地产地点宗地开发程度已到达“五通一平”(宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水,宗地红线内场地平整)。评价方针宗地形状规矩,地形平整,地质状况杰出。3.权力状况(1)房子一切权状况(略)(2)土地运用权状况(略)(3)他项权力状况根据托付人供给的《国有土地运用证》、《房子一切权证》和《法定优先受偿权力状况证明》显现,至价值时点评价方针无没有刊出的他项权力挂号,即评价方针法定优先受偿款为0。根据评价人员实地查勘状况,评价方针房地产中第2幢车间已租借,因为托付人未供给相关租借合同,评价方针在价值时点的租借价格不详,故本次评价未考虑评价方针租约对房地产价格的影响。【纠错】评价方针介绍中短少修建物建成年份。【纠错】评价方针描绘中,“至价值时点评价方针无没有刊出的他项权力挂号,即评价方针法定优先受偿款为0”不对,一是法定优先受偿款不只包含没有刊出的他项权力,还有拖欠修建工程款和其他法定优先受偿款,二是法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时刻内的。相似过错在评价成果中也有:“评价方针至价值时点的法定优先受偿款为0”。五、价值时点2011年9月14日,与实地查勘日共同。六、价值类型房地产典当价值等于假定未建立法定优先受偿权力下的商场价值减去房地产评价师知悉的法定优先受偿款。【纠错】“假定未建立法定优先受偿权力下的商场价值”说法过错,应为“假定未建立法定优先受偿权力下的价值”。七、评价根据(一)国家和当地政府相关法令法规(略)(二)房地产评价技能标准和标准1.《房地产评价标准》。2.《房地产典当评价辅导定见》。3.《城市房地产典当办理办法》。【纠错】严厉讲,在评价根据中,《城市房地产典当办理办法》应放在“国家和当地政府相关法令法规”中。(三)评价托付人供给的有关材料1.《房子一切权证》。2.《国有土地运用证》。3.托付人供给的其他有关材料。(四)评价安排实地查勘、商场查询获得的材料(略)【纠错】评价根据中缺《房地产评价根本术语标准》。八、评价准则(略)九、评价办法房地产评价办法有比较法、收益法、本钱法、假定开发法和基准地价批改法五种办法,评价人员遵从评价准则,根据评价方针的特征和评价意图,结合领近区域商场状况查询和评价方针实地查勘状况,在仔细剖析研讨所把握的材料根底上,终究选用本钱法与收益法两种办法进行评价。(办法界说略)【纠错】评价办法中短少选用本钱法和收益法的理由。十、评价成果评价人员本着独立、客观、公正、合法的准则,遵从评价准则,在进行实地勘、广泛搜集有关商场信息和评价方针信息的根底上,全面剖析了影响评价方针揭露商场价值的各项要素,结合评价方针特征和运用现状,依照科学的评价程序,选用比较法和收益法进行测算,终究确认评价方针在价值时点2011年9月14日假定未建立法定优先受偿权力下的商场价值为公民币330126万元,评价师知悉的评价方针至价值时点的法定优先受偿款为0。评价方针房地产典当价值为公民币330126万元(大写:公民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。【纠错】评价成果中“选用比较法和收益法进行测算”过错,应是“选用本钱法和收益法进行测算”。【纠错】严厉讲,在评价成果中“本着独立、客观、公正、合法的准则”与“遵从评价准则”重复且最好阐明有慎重准则。【纠错】评价成果中短少单价表明或许未阐明不列单价的理由。十一、评价人员(略)【纠错】评价成果陈述中短少“注册房地产评价师”及其亲笔签名。十二、评价作业期(略)十三、评价陈述运用的有用期(略)【纠错】评价成果陈述中短少“实地查勘期”。十四、危险提示(略)十五、变现才干剖析(略)评价技能陈述一、评价方针什物状况描绘与剖析(略)二、评价方针区位状况描绘与剖析(略)三、评价方针权益状况描绘与剖析(略)四、商场布景描绘与剖析(略)五、最高最佳运用剖析(略)六、评价办法适用性剖析(略)七、评价测算进程(一)本钱法本钱法是求取价值方针(注:严厉说应为评价方针)在价值时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此预算评价方针的客观合理价格或价值的办法。其根本公式为:房地产价值=从头购建价格-修建物折旧房地从头购建价格=土地获得本钱+开发本钱+办理费用+出售费用+出资利息+出售税费+开发赢利1.土地获得本钱选用本钱法和基准地价批改法评价土地运用权价格,一起考虑买方应当担负的相关税费后,土地获得本钱为7836797元(测算进程略)。2.开发本钱开发本钱首要包含勘测规划和前期工程费、修建装置工程费、根底设备制作费、公共配套设备制作费、开发期间税费、不行预见费。(1)修建装置工程费修建装置工程费包含制作房子及隶属工程所产生的土建工程费用、装置工程费用、设备设备费、装饰装饰工程费用等。1)修建物建安费根据《关于发布××市修建装置工程2011年1季度造价指数的告诉》,钢混结构修建物建安归纳造价为1150元/平方米,包含建安造价、根底工程费、设备设备装置费、装饰装饰工程费等。则:评价方针修建物建安费为12263.24×1150=14102726(元)【纠错】本钱法核算中,修建物建安费中第3幢修建物应按砖混结构造价核算。【纠错】本钱法核算中,建安费应根据《关于发布××市修建装置工程2011年2季度造价指数的告诉》核算,而不是1季度的造价指数。(因为价值时点为2014年9月14日)2)隶属工程费隶属工程是指房子周围的围墙、水池水景、修建小品、美化等。评价方针为工业厂房,用于出产。根据工业修建规划和规划要求,结合现状,结合确认评价方针隶属工程费按修建面积分摊计65元/平方米,则隶属工程费为795204元。修建装置工程费为上述两项之和,即14102726+795204=14897930(元)。(2)勘测规划和前期工程费1)勘测规划费按造价的6.23%核算,为928141元。(根据:略)2)前期工程费按修建面积计122元/ 平方米,算计1496115元。(根据略)上述两项算计为2424256元。【纠错】本钱法核算中,开发本钱(制作本钱)中缺“其他工程费”。【纠错】本钱法核算中,开发本钱(制作本钱)中缺“根底设备制作费、公共配套设备制作费、开发期间税费”的核算。(3)不行预见费根据房地产商场状况及开发项意图规划,不行预见费一般为开发本钱为1%~3%,本次评价确认其比率为3%。前述(1)、(2)项之和的3%,为446938元。【纠错】本钱法核算中,不行预见费取3%未阐明根据或理由。3.办理费用办理费用为前述各项之和的3%,为768155元。(根据略)4.出售费用出售费用一般依照开发完结后的房地产价值的必定比率来测算,但评价方针为专业厂房,由业主自行托付规划,故本次不考虑出售费用。5.出资利息出资利息是指在房地产开发完结或许完结出售之前产生的一切必要费用应核算的利息,开发期为0.75年。(根据略)利息率取价值时点同期银行1年期借款利率6.56%。假定土地获得本钱、勘测规划费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入,开发本钱中修建装置工程费、隶属工程费、不行预见费以及办理费用、出售费用在开发期内均匀投入,则:出资利息=(土地获得本钱+勘测规划和前期工程费+开发期间税费)×[(1+利率)开发年限-1]+(修建装置工程费+隶属工程费+不行预见费+开发期间税费+办理费用+出售费用)×[(1+利率)开发年限/2-1]=829443(元)6.出售税费出售税费为出售收入的5.85%,另当地新建非住所买卖归纳服务费为11元/平方米,则:出售税费=P×5.85%+11×12263.24(根据略)【纠错】本钱法核算中,出售费用不考虑的理由不正确或应考虑出售费用。7.开发赢利根据××市生物医药行业均匀赢利率的查询和评价方针实践状况,取均匀赢利率,为15%,则:开发赢利=(土地获得本钱+开发本钱+办理费用+出售费用+出资利息+出售税费)×本钱赢利率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%注:开发赢利核算中的27205319元是土地获得本钱、开发本钱(制作本钱)、办理费用、出售费用、出资利息之和。【纠错】本钱法核算中,开发赢利率取值不能根据××市生物医药行业均匀赢利率,而应根据此类工业厂房开发制作的均匀赢利率水平。【纠错】开发赢利核算中,本钱赢利率核算基数中不该有“出售税费”一项。8.评价方针房地产从头购建价格确实认房地产从头购建价格=土地获得本钱+开发本钱+办理费用+出售费用+出资利息+出售税费+开发赢利解得:P=34539073元9.修建物折旧确实认修建物折旧=修建物从头购建价格×(1-成新率)。经核算,修建物折旧为1410273元。(测算进程略)10.本钱法评价成果确认房地产价格=房地产从头购建价格-修建物折旧=3453=33128800((元)则:房地产单价=33128800÷12263.24≈2701(元/平方米)(二)收益法1.根本原理收益法是估计评价方针未来的正常净收益,选用恰当的报酬率将其折现到价值时点后累加,以此预算评价方针的客观合理价格或价值的办法。房地产收益为有限年期的收益法公式为:V=A/Y[1-(1+Y)-n]式中,V为房地产价格,A为房地产净收益,Y为房地产报酬率,n为房地产收益年限。2.测算进程本次评价选用房地产租借办法核算房地产年净收益。公式为:房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用(1)确认房地产年总收益房地产年总收益是指租借房地产在正常状况下应获得的继续而安稳的客观年收益,包含租金收入、确保金和押金利息收入。根据评价人员对评价方针地点区域相似房地产租借状况的查询(查询成果表略),结合确认评价方针均匀租金为每月20元/平方米,正常空置率为1%,租金丢失率为1%,则房地产年总收益为:20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)【纠错】收益法核算中,房地产年总收益中短少押金或租借确保金利息收入。【纠错】收益法核算中,租金内在未阐明或许说确认房地产年总费用项目构成未阐明理由。(2)确认房地产年总费用1)办理费结合评价方针详细状况确认办理费费率为1.5%(根据略),则年办理费为:2884608×1.5%=43269(元)2)维修费维修费按房子重置价格的2%核算(根据略),评价方针房子重置价格为14102726元,则年维修费为:14102726×2%=282055(元)【纠错】收益法核算中,维修费核算时未阐明评价方针房子重置价格确认理由。3)房子年保险费保险费按房子现值的2‰核算(根据略),评价方针房子现值为12791453元,则房子年保险费为:12791453×2‰=25385(元)【纠错】收益法核算中,保险费核算时未阐明评价方针房子现值确认理由。4)年应交税金首要包含房产税和运营税及附加,根据当地规矩,评价方针应缴税金算计为租金收入的13.68%,则年应交税金为:2884608×13.68%=394614(元)则:房地产年总费用=1)+2)+3)+4)=745323元(3)确认房地产年净收益房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用=288=2139285(元)【纠错】收益法核算中,未阐明年净收益是保存估计值。【纠错】收益法核算中,未阐明年净收益是猜测值,或许应进行预期或希望调整。(4)确认报酬率评价方针为工业用房,根据当地商场状况,租金价格动摇较小,故其危险系数较小,结合工业用房报酬率查询,确认以一年期借款利率6%为评价方针房地产报酬率。【纠错】报酬率确认中,一年期借款利率应为6.56%而不是6%。【纠错】报酬率确认中,以一年期借款利率作为报酬率是过错的。(5)确认房地产价格到价值时点,评价方针地上修建物有用运用年限约为9年。根据相关规矩,钢混结构用房的经用年限为50年,则其剩下年限约为41年,经评价人员实地查勘,评价方针保护保养状况尚可,修建物结构安稳,全体运用功用正常,确认其尚可运用年限为45年。评价方针土地运用权停止日期为2055年9月1日,至价值时点,土地剩下运用年限为43.96年。【纠错】确认修建物尚可运用年限有45年的理由或根据不充分。根据《房地产评价标准》,房地产收益年限应当取修建物经用年限和土地剩下年限中的较短年限,故确认评价方针剩下运用年限为43.96年。本次评价假定上述房地产年运营收益相应费用在剩下运用年限内坚持不变,房地产商场安稳,报酬率每年不变,则评价方针房地产总价为:V=A/Y[1-(1+Y)-n]=2139285÷6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]=32902609(元)【纠错】收益法核算中,未阐明在土地运用权出让合同中约好不行续期,且当土地运用权期限届满时,对回收的修建物不予补偿。3.收益法评价成果确认房地产单价=32902609÷12263.24≈2683(元/平方米)(三)评价方针商场价值根据上述测算,本钱法测算成果为2701元/平方米,收益法测算成果为2683元/平方米;两种办法的成果差异较小,评价人员终究确认以两种办法的算术均匀值作为评价方针房地产商场价值的终究评价成果,则:评价方针房地产单价=(2701+2683)÷2≈2692(元/ 平方米)评价方针房地产总价=2692×12263.24≈3301.26(万元)(四)评价方针典当价值根据托付人供给的《房子一切权证》、《国有土地运用证》和《法定优先受偿权力状况证明》,评价方针至价值时点的法定优先受偿款为0,故:房地产典当价值=3301.26-0=3301.26(万元)八、评价成果确认评价人员本着独立、客观、公正、合法的准则,终究确认评价方针在价值时点假定未建立法定优先受偿权力下的商场价值为公民币3301.26万元,评价师知悉的评价方针至价值时点的法定优先受偿款为0。评价方针房地产典当价值为公民币3301.26万元(大写:公民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整),单价:公民币2692元/平方米。【纠错】确认终究评价成果时,对两种办法成果选用算术均匀的理由阐明不充分不慎重。【纠错】评价陈述缺终究一大项(第八项)附件。

  三、请指明下列房地产评价陈述其间的13处过错,(每指明一处过错得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个过错对应一个序号,未将过错内容写在序号后边空格处的不计分)房地产典当评价陈述评价项目名称:××市开发区××路××号房地产典当价值评价评价托付人:××有限公司评价安排:××房地产评价有限公司注册房地产评价师:×××(注册号:×××)×××(注册号:×××)评价作业日期:2012年10月1日至2012年10月8日评价陈述编号:××估字[ 2012]第××号【纠错1】封面中应为“评价陈述出具日期”而不是“评价作业日期”。目录(略)致评价托付人函(略)【纠错2】“致评价托付人函”应放在“目录”前。注册房地产评价师声明(略)评价假定和约束条件(略)评价成果陈述一、评价托付人(略)二、评价安排(略)三、评价方针评价方针为××市开发区××路××号的房地产,房子一切权人和土地运用权人均为××有限公司,房地产权证号为:××号,房子用处为工业,修建面积为15000平方米;土地用处为工业用地,运用权类型为出让,停止日期为2052年10月13日,土地运用权面积为25000㎡。【纠错3】缺评价方针是否有他项权、是否有共有权状况阐明。评价方针坐落××市开发区××路与××大路穿插路口的西北角,土地形状较规矩,开发程度较高,区域内到达“七通一平”(通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整),公共配套完全。(土地其他状况略)【纠错4】“七通一平”中不包含“通风”,短少“通讯”或许说“七通一平”中不该为“通风”而应为“通讯”。评价方针包含两栋修建物,详细状况如下:一号车间:单层,钢结构,修建面积10000㎡,建成于2002年,2011年进行了电力改造,尚有11万元工程尾款未结清,层高16.5m,一般水泥地上,彩钢板顶棚,彩钢板墙面,照明、水、电配套设备完全,保护状况杰出,可正常运用。二号车间:单层、钢结构,修建面积5000㎡,建成于2002年,层高8m,现在租借给其他公司运用,租期到2015年12月31日。地上、顶棚、墙面、设备及保护状况等与一号车间相同。(修建物其他状况略)四、评价意图为确认房地产典当借款额度供给参阅根据而评价房地产典当价值。【纠错5】评价意图应放在评价方针之前。五、价值时点本次评价的价值时点为2012年10月13日。【纠错6】价值时点未阐明确认理由或许说价值时点应为评价作业日期内某时点,一般为注册房地产评价师现场查勘之日六、价值界说本陈述供给的价值是评价方针在现状合法运用下于价值时点的商场价值。(价值内在略)【纠错7】价值界说表述过错,应为评价方针假定未建立优先受偿权力下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。七、评价根据(略)八、评价准则(略)【纠错8】评价根据应在评价准则后,或评价准则应在评价根据前。九、评价办法(略)十、评价成果评价人员经过实地查勘和剖析测算,确认评价方针在契合本陈述评价假定和约束条件下于价值时点的房地产商场价值为:公民币9666万元(大写:公民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。评价方针于价值时点房地产评价师知悉的法定优先受偿款为:公民币0万元(大写:公民币零万元整)。因而,确认评价方针的房地产典当价值为:公民币9666万元(大写:公民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价:6444元/㎡。十一、评价人员(略)【纠错9】缺实地查勘日期。十二、评价作业日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、评价陈述运用的有用期(略)十四、评价方针变现才干剖析(略)【纠错10】缺评价方针危险提示。评价技能陈述一、评价方针什物状况描绘与剖析(略)二、评价方针权益状况描绘与剖析(略)三、评价方针区位状况描绘与剖析(略)四、商场布景描绘与剖析1.××市微观经济开展状况××市近年经济快速开展,2012年GDP同比添加12%,财政收入同比添加9%,固定资产出资规划添加15%。(其他经济开展状况略)2.××市房地产商场开展状况××市2012年房地产商场十分活泼,商场呈现量价齐增态势。全年住所成交量同比添加90/0,写字楼成交量同比添加12%,商业物业成交量同比添加5%,住所成交价格同比上升12%,写字楼成交价格同比上升10%,商业物业成交价格上升16%。【纠错11】缺评价方针此类工业房地产状况曩昔、现在及未来改变趋势剖析。五、最高最佳运用剖析(略)六、评价办法适用性剖析(略)七、评价测算进程(一)本钱法测算进程1.土地获得本钱选用商场法核算同类用处出让土地运用权价格为1300元/㎡。(测算进程略)土地获得本钱= 1300×25000= 3250(万元)2.制作本钱(1)修建装置工程费当地同类标准层高的单层钢结构厂房修建装置工程费单价为2600元/平方米。(根据略) 建安工程费= 2600×15000= 3900(万元)【纠错12】两幢修建物层高不同,修建装置工程费不该相同或许说应该有差异。(2)勘查规划和前期工程费勘测规划和前期工程费为修建装置工程费的9%。(根据略)勘查规划和前期工程费=3900×9% =351(万元)(3)根底设备制作费根底设备制作费为每平方米修建面积290元。(根据略)根底设备制作费= 290 ×15000= 435(万元)【纠错13】缺公共配套设备制作费或许不核算公共配套设备制作费的理由。(4)其他工程费其他工程费为每平方米修建面积130元。(根据略)其他工程费=130×15000=195(万元)(5)开发期间税费开发期间税费为每平方米修建面积210元(根据略)开发期间税费=210×15000=315(万元)(6)制作本钱制作本钱=3900+351+435+195+315=5196(万元)3.办理费用办理费用比率一般按4%核算(根据略)办理费用=5196×4%=207.84(万元)【纠错14】办理费用的取费基数过错,应为土地获得本钱和制作本钱之和。4.出售费用出售费用比率一般按3%核算(根据略)出售费用= (3250+5196)×3%=253.38(万元)【纠错15】出售费用的取费基数过错,应为开发完结后的房地产价值。5.出资利息计息期按一年核算,利率按6.15%核算。(根据略)出资利息=(土地获得本钱+制作本钱+办理费用+出售费用)×6.15%=(3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15=547.79(万元)【纠错16】出资利息中出售费用应为开发完结之前产生的,开发完结时产生的出售费用不该核算利息。6.出售税费出售税费一般为出价格格V(即开发完结后的价值)的5. 65%。(根据略)出售税费=V×5.65%7.开发赢利项目本钱赢利率为15%。(根据略)开发赢利=(土地获得本钱+制作本钱+办理费用+出售费用+出资利息)×15%=(3250+5196 +207.84+253.38+547.79) ×15%= 1418.25(万元)出价格格=土地获得本钱+制作本钱+办理费用+出售费用+出资利息+开发赢利+出售税费=土地获得本钱+制作本钱+办理费用+出售费用+出资利息+开发赢利+出价格格×5.65%出价格格=(土地获得本钱+制作本钱+办理费用+出售费用+出资利息+开发赢利)/(1-5.65010) =(3250+5196+207.84+253.38 +547.79 +1418.25)/(1-5.65%) = 11524.39(万元)8.折旧根据实地查勘修建物的完损程度和运用年限确认修建物的成新率为90%。(确认进程略)房地产现值为:11524.39×90% =10371.95(万元)取整:10372万元单价:10372/15000= 6915(元/㎡)(取整)【纠错17】折旧核算的基数应为修建物从头购建价格,不该为修建物从头购建价格与土地从头购建价格之和。(二)收益法测算进程式中A——年净收益;Y——报酬率;g——年收益递加率;n——收益年限。【纠错18】典当价值评价应遵从慎重准则,不该选用净收益每年按必定比率递加公式核算收益价格。1.测算年净收益年有用毛收入=月租金×12×收益总面积×租借率+其他收入年运营费用=维修费+办理费+税金+保险费+其他费用(物业办理费、水电费等)年净收益=年有用毛收入-年运营费用(1)年有用毛收入该区域同类工业厂房以修建面积核算的租金为1.5元/(㎡·天)(不包含物业费、水电费),空置率为5%。(根据及测算进程略)年有用毛收入=日租金×365×(1-5%)=1.5×365×0.95= 520.13(元/12)【纠错19】年有用毛收入核算时未考虑收租丢失。【纠错20】年有用毛收入核算未阐明是否有其他收入。(2)年运营费用1)运营税及附加包含运营税、城市制作保护费、教育费附加,占租金有用毛收入的5.5%。运营税及附加=520.13×5.5%=28.61(元/㎡)2)房产税房产税占租金有用毛收入的12%。房产税=520.13×12%=62.42(元/㎡)3)维修费维修费为5.2元/m2。(根据及测算进程略)4)办理费办理费占租金有用毛收入的3%。(根据略)办理费=520.13×3%=15.6(元/㎡)5)保险费经测算,保险费为10.39元/㎡。(根据及测算进程略)【纠错21】应阐明年运营费用构成项意图确认理由或内在。(3)年净收益 年净收益=有用毛收入-运营税及附加-房产税-维修费-办理费-保险费=520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39=397.97(元/㎡)【纠错22】典当价值评价遵从慎重准则,应阐洁白收益是保存估计值。2.确认报酬率Y经测算,报酬率为7%。(根据及测算进程略)3.确认收益逐年递加比率g经测算,评价方针净收益每年递加1%。(根据及测算进程略)4.确认尚可收益年限n评价方针为钢筋混凝土结构,其经用年限为60年,该房地产建成于2002年,则修建物剩下运用年限为50年,再根据托付人供给的评价方针《房子一切权证》、《国有土地运用证》和《土地运用权出让合同》,土地运用权停止日期为2052年10月13日,土地剩下年限为40年,土地出让合同约好制作用地运用权期间届满需求无偿回收制作用地运用权。依照《房地产评价标准》(GB/T50291-1999)的规矩,修建物经用年限善于土地剩下年限时,应当按土地剩下年限核算。因而,评价方针尚可运用40年,即收益年限n为40年。【纠错23】评价方针在成果陈述中描绘为钢结构,与钢筋混凝土结构对立。

  李某有一处房产,其《房子一切权证》记载的修建面积300m2,用处为住所,土地为出让运用权,土地运用期限至2060年9月30日.李某于2009年2月将该房子改为商铺并运营,于2009年6月以3000 元/m2的价格将其卖给张某.因为融资的需求,张某于2010年9月30日托付甲房地产评价安排评价该房地产的典当价值,评价成果为2300元/m2.请问:1.张某以为该评价成果偏低,你以为应怎么解说该评价成果的合理性?2. 2011年7月该房子被列入征收规划,国有土地上房子征收决议公告颁布日为2011年7月30日,乙房地产评价安排受征收人托付进行国有土地上房子征收评价,评价成果为2800 元/m2.张某以为该评价成果偏低,因2011年4月征收的附近商铺的补偿单价为4000元/m2.你以为应怎么解说该评价成果的合理性?

  甲房地产评价安排(以下简称甲安排)于2007年8月出具了一份房地产典当评价陈述,银行据此发放了典当借款.2009年1月,因借款人不能按期归还借款,处置该典当房地产时完结的价格比甲安排其时的评价价值低许多,银行以为甲安排存在高估,并托付乙房地产评价安排对甲安排2007年8月出具的评价陈述进行复核评价.请问:1.复核评价时应怎么确认评价时点、评价方针状况及房地产商场状况?2.复核评价的评价意图和价值界说应怎么表述?

  ××区××号房地产典当价值评价成果陈述(节选)一、评价托付人(略)二、评价安排(略)三、评价意图为托付方向中国工商银行××分行请求确认房地产典当借款额度供给参阅根据而评价房地产典当价值。四、评价方针(略,详见技能陈述)五、价值时点本次价值时点托付方未作特别要求,评价人员根据《房地产评价标准》规矩,以评价人员现场勘查之日二零一一年五月二十五日作为本次评价方针的价值时点。【留意】给出价值时点的理由,十分好,值得学习。六、价值界说本次评价评价方针的房地产典当价值。房地产典当价值为典当房地产在价值时点2011年05月25日的商场价值,等于假定未建立法定优先受偿权力下的商场价值减去房地产评价师知悉的法定优先受偿款。商场价值是指评价方针在揭露商场标准及满意评价的假定和约束条件下,于价值时点2011年05月25日所具有的客观合理价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点完结典当权时,法令规矩优先于本次典当借款受偿的款额,包含发包人拖欠承包人的修建工程价款,已典当担保的债款数额,以及其他法定优先受偿款。【留意】在2013教材前叫价值界说,2013教材改版后叫“价值类型”七、评价根据(略)八、评价准则(略)【留意】成果陈述二级标题倒置次序不要算过错九、评价办法(略,详见技能陈述)十、评价成果评价方针修建面积55. 82m2,规划用处为住所,在契合本陈述价值类型和满意本陈述假定与约束条件的条件下,选用收益法测算的商场价值为14 178元/m2,选用商场法测算的商场价值为13 822元/m2,选用算术均匀法终究确认评价方针于价值时点2011年05月25日扣除房地产评价师知悉的法定优先受偿款后含地价及相关转让税费的典当价值为¥781 480元,大写公民币柒圆整,单价14 000元/m2。【留意】典当陈述考虑优先受偿款很好!【留意】别离给出两种评价办法的核算成果,再给出算术均匀值,十分标准!【纠错】公民币大写过错十一、变现才干剖析1.评价方针的通用性、独立运用性和可切割转让性剖析(1)通用性剖析评价方针的合法用处为住所,钢混结构,面积适中,楼龄短,保护杰出,周边寓居气氛较好,商场买卖中较为常见,商场流动性较好,通用性较好;(2)独立运用性剖析评价方针为成套寓居物业,功用完好,不存在其他共用权人对评价方针运用的约束,也不存在地役权、通行权、公共空间等对评价方针独立运用的影响,其独立运用性较强。(3)可切割转让性剖析评价方针为成套寓居物业,办有独立的产权证,有独立的运用空间,不行切割运用、转让,评价方针的公共配套设备和水电等亦不宜切割运用、转让。2.价值时点最或许完结价格与评价的商场价值的差异程度剖析假定在价值时点拍卖或许变卖评价方针时,因存在短期内强制处置、潜在购买集体受到约束及心思排挤要素影响,最或许完结的价格一般比揭露商场价格要低,大约为商场价值的70%~80%,与评价的商场价值的差异程度大约在20%~30%。3.评价方针变现时刻长短剖析经评价师查询,住所类物业的处置期限一般为1~3个月。评价方针为寓居物业,建成于2007年,现在为自用,保养保护较好,且因为评价方针坐落××区富贵区域,地理方位与交通快捷度较好,寓居气氛稠密,周边服务及其它配套设备完全,故较易于处置。故在当时商场条件下,评价方针估计变现时刻为1个月。4.评价方针变现税费和清偿次序阐明本次典当权人可得价款为拍卖或变卖评价方针的最或许价格减去法定优先受偿款和拍卖或变卖产生的税费之后的余额。在本次评价中根据评价人员所把握的材料和状况,未发现评价方针在价值时点之前已建立法定优先受偿权力,故在价值时点评价人员所知悉的法定优先受偿款为零。典当房地产变现的税费品种和数额与处置典当房地产的办法有关。现在,典当房地产的处置一般选用拍卖办法,拍卖典当房地产的税费明细见表3-9。本次评价变现所得价款按下列次序清偿:(1)付出处置评价方针产生的费用;(2)付出处置评价方针产生的税金;(3)归还典当权人债款本息及付出违约金;(4)补偿由债款人违背合同而对典当权人构成的危害;(5)剩下金额交还典当人。处置典当房地产所得金额缺乏以付出债款和违约金、补偿金时,典当权人有权向债款人追偿缺乏部分。十二、危险提示1.评价方针或许因区域规划、功用定位、市政制作、交通条件、生态环境、运用状况等要素改变导致典当价值减损。2.评价方针或许因房地产商场改变、国家微观方针和经济形势改变、房地产相关税

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